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那个时候许贝朵就研究了一下，如何最低成本获得一套房产。 单位分房子的事情她就曾经深入研究过。 许贝朵也想过，如果想有一套自己的房子，并且是单位分的，不用花钱就能住，那也挺好的。 所以她研究了一下，究竟哪些单位还可能会分房子。 这一研究，可就有意思了。 原来，在九十年代之前，绝大多数单位都会依次给职工分房子。 而且单位分的房子一般都在单位的家属院内部，条件差一点，就是大院和平房。条件好一点，就有一些设施还不错的楼房。 而且九十年代左右，人们如果是有正式工作的，大部分都不会想着去买房。 不光是公职单位，还有一些国企也是会在自己的厂房内分房的。 每个人都会按照资历来排队，只要年纪大熬的久，肯定能等到房子。 所以即使九十年代初，市面上出现了少量的商品房，基本也是无人问津的。 大家又不傻，排着队等一等就能免费得一套房子，谁还会花钱买，当那个白花钱的大冤种。 但是有趣的是，事情也是从九十年代左右变化的。 渐渐的，沉重的分房措施，这种福利已经是国家和各个单位都承担不起的成本了。 建筑是需要成本的，不可能永远免费。 各个单位的运营收入，也不能永远是理想的。 当沉重的分房福利像一座大山一样压在每一个单位身上的时候，一切就渐渐的改变了。 其实现在已经有一些端倪了。 比如许贝朵现在所在的学校，许多年轻职工都住在教职工宿舍里面，他们还喜气洋洋的等着分配房子。 但是许贝朵看过行政登记记录，学校每年分房的名额是越来越少了。 而且能分配的房源也越来越少了，并没有修建新的。很多资历比较老的教职工，也还没有排队熬到。年轻的就更不用想了。 师范每年都扩招，每年新分配进来的教职工数量也越来越庞大。 蛋糕并没有越做越大，但是分蛋糕的人却越来越多。 上级单位也在渐渐的鼓励可，各个单位的分房进行市场化改造，比如可以分房子，但是不是免费分，由员工自己掏出一些建筑成本来，一起平摊。 这些政策推进的并不顺利。 比如前一年一些老员工免费就分到了房子，可是下一年单位却要求排队的人出一些钱，这个大家自然不愿意，于是遭到了很多反对的声音。 分房子也会造成利益分配不均的问题，有的人分的房子朝向好，全屋向南，每天各个时间都可以晒到太阳，通风采光比较好。 有的人分的房子全屋向北，整年都见不到太阳，晒不了被子，比较阴暗潮湿，就会不满意。 大家都是免费分的，凭什么他的房子好，我的房子就没那么好，这就带来了一定的不公平。 很多单位也想了各种措施来保证达到公平。 比如说职级高资历老的职工，优先给分好房子，职级低、资历新的职工，就选次一点的房子。 又比如先排队的先给好房子，这一批次后排队的则次之。 但是无论用什么规则，总归还是没有那么公平，总有一部分利益受损的人，会群起而攻之。 于是很多单位又一拍脑门，想了更绝的办法，那就是抓阄。 抓阄这个方法很妙，大家在抓阄之前都不知道纸团上写的到底是什么，绝对的未知，绝对的公平。 但是据说这样又衍生了很多黑幕操作。 因为抓阄的时候，大家可以看到每一个纸团的不同形状，所以有的人提前打点好关系之后，在一些纸团上做了记号，自己抓阄的时候专门找特殊记号的，就可以抽到好的房子。 为了解决这个问题，有的人又会给抓阄的箱子做一个黑暗处理，手伸进去的是一个黑盒，所以什么都看不到。 但是这种情况又给负责抓阄的工作人员带来了一定的黑幕操作可能性，比如抓阄人的手伸进去之后，黑箱里面，可能有另一只手将一个比较好的结果递给他，反正大家在外面全都看不见。 总之作弊的手段层出不穷。 所以一直以来，没有任何一个单位能找到一种绝对公平的分房方式。 在这种背景下，商品房的市场化自然应运而生。 房子有好有坏，那么它的价钱就有贵有贱。 在许贝朵毕业的那个年代，也有一些少量的研究所之类的单位，还可以按资历分房子，但是一般都需要自己掏出一个成本价，不同的房子，不同的大小朝向，也都会影响成本价。 而在商品房售卖体系里面，房子的价格更是每一户都各不相同。 许贝朵凭借自己的知识，娓娓道来，给陆淮宁完整的讲了一遍定价体系： 首先不同的小区都有不同的定位和规格。 第一个要素是小区的地理位置，可以说地理位置是首要决定小区和楼盘价值的主要因素。 如果一个小区的位置交通方便，离公交地铁站不远，并且周远有较好的配套，有学校、医院、公园、大型商业等，对于人们的生活是非常方便的。 这个位置很有讲究，小区周边的配套既要好，但是又不能离学校、医院、公园这些地方太近，如果紧紧挨着这些地方，又会因为这些公共设施造成一定的噪音、拥堵等影响。 其次小区内部的设计又很关键，它决定了一个居民日常生活的社区环境水平高低，比如一个重要的参数叫容积率，容积率越高，代表这个小区在同样一块地面上，承载的户数更多。 同样的资源，人多了，那平均下来的体验自然就会下降。 越好的小区，容积率越低，在许贝朵那个年代，一般容积率3.5以上的小区会被称为刚需小区，而容积率2.8以下的小区可以被称为中低密小区，密度越低，小区环境更加幽静，生活舒适度更高。 此外小区还有一个绿化率的指标。这个比较容易理解绿化率，就指的是整个小区同样的地块面积下，绿化景观占用的面积占比。绿化率当然是越高越好。 一般的刚需小区绿化率都在35%以下。如果能超过这个数字，那么证明小区的绿化还不错。 同时绿化率不能光看这个数字，还要看看小区的绿化中都有哪些树种、花卉……这个属于园林景观的问题，说起来就话长了。 接下来是小区的楼栋布排方式。 每一个小区的地块四周边可能都是路，那么每一栋楼就会在小区里面呈不同的位置分布。 一般小区四面的楼会被称作临街楼。 临街的楼房，因为临着街道比较吵闹，会有车水马龙的声音，而且往往小区的四面大门也会环绕在这些楼栋的旁边，人们进出小区来来往往也会比较喧闹。 所以临街的房间一般是整个小区里面价格比较低的。 其次还有一种楼，它处在小区的最中间，他的四面八方都有小区的其他楼栋环绕，完全隔绝了外界的声音和视野，这种楼栋一般被称为楼王。 楼与楼之间，还有一个参数叫楼间距，顾名思义指的是楼和楼之间的直线距离。 它代表了，如果有一个人站在他们家窗户上，朝南或朝北看去的时候，能看到相邻的楼栋的最远距离。 如果楼间距太近，邻居之间互相一张望，就可能看到对方尴尬的脸。 而小区里的楼王，之所以被称之为楼王，是因为它四面八方的楼栋与它的楼间距都很大，让楼王之中居住的居民感受到全方位的隐私和安全。 往往楼王是整个小区里面价格最高的房子。 此外每一栋楼的样式，根据建筑设计，又可以分为塔式楼和板式楼。 塔式楼是一种比较古老的设计，往往用在比较旧的老年代，塔式楼的每一层，户数可以比较多，比如一层楼有六家到八家人以上，大家的房子就像一个塔一样，在四周围起来。 在2023年的时候，塔式楼几乎已经在商品房市场内淘汰，一些低价的商品房和回迁安置房，可能会使用这种设计，这种设计会带来一层多户人家的体验，带来超高的梯户比，并且每一户还无法做到南北通透。 大部分商品房的建筑设计都升级到了板式楼。板式楼顾名思义就像一个平板一样，从外观看，它比较扁平，一般每一层只有两户或者四户，梯户比一般是一梯两户或者两梯四户，人们上下楼不会感到很拥挤，而且几乎每一个房间都可以做到南北通透。 当然从建筑成本看，塔式楼的建筑成本比板式楼的要低很多，而且更低的成本可以卖更多的户数，如果价钱一样的话，作为开发商来说也是妥妥的赚钱的。 陆淮宁听的头头是道，他家就是做建筑的，所以他一听就明白了许贝朵说的是什么意思。 “如果是这样的话，其实我们这次做塔式楼，风险比较低，成本也可控。” 最重要的是，许贝朵说： “在这个日新月异、每天瞬息万变的时代，干坐着等单位分房子，是一件很不现实的事情了。” “我猜测很快，房地产就会直接走向市场调控。” “到那个时候，人们要为了自己喜欢的居住条件而付出不同的价钱。” “居住条件越好的房子，将会越来越昂贵。” “而大家，都能选择到最适合自己的。”
第33章 期房 听了许贝朵一翻介绍,陆淮宁心中微微震惊。 现阶段，即使在省城，也没有多少市场化的商品房售卖,所以这些概念对普通居民来说，几乎是天方夜谭。 大家都等着分单位的房子,这些房子基本都处在单位大院里面，压根没有小区的概念。 更不可能有那些房子与房子之间不同的概念，容积率、绿化率、楼王等等，对普通居民来说,都是遥不可及的事情。 总的来说，很多人根本无法分清楚，同一个大院里，哪些房子更值钱，哪些房子有劣势。对于所有人来说,只要面积一样,就是公平的。 实则,决定一个房子价值有很多方面,只能凭借模糊的感觉和运气来选择。 许贝朵提出两个关键点： “一，我们需要区分每个房子的价值。这样,居民们才能认识到,好的房子与相对劣势的房子之间，价值是有区分度。这一点,可以体现在定价体系上。”
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