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“只有认识到不同的房子价值不同，他们才会真正认识到商品房的价值，发现商品房的居住属性和金融属性,都要远远强于单位分房。” “这样，即便目前没有居住的诉求,也会考虑到未来，这个房子可能具有升值的属性，考虑进行一笔投资。” “这样，我们就会增加一大批潜在客户。” 陆淮宁点点头：“这倒是个很好的思路。居住，人人都有，可能不算什么稀奇的。但是如果发现房子是一种可以投资的价值，潜在的购买力就有了。” 实际上几十年过去之后，所有的物价都飞涨，一切纸币都可能变成废纸，现在的万元户在若干年以后就彻底不值钱了。 举个例子，假设现在一块钱可以吃一碗面，在十年后十块钱可以吃一碗面，二十年后二十块可以吃一碗面，物价涨了二十倍。 假设你有预知能力，穿回到1990年，如果你囤一些面的话，放在20年后他们的价值也可以翻20倍。 但是最大的问题就是农副产品这种东西它是有保质期的，囤不住，你没有等到它升值，它就已经腐坏了，它的生命周期就结束了。 唯一能抵抗这种长时间货币变化的东西，只有钢筋水泥混凝土。 普通人能接触到的最好的，长期可以抵抗通货膨胀的资产就是不动产，房子是钢筋水泥建造的，只要没有巨大的自然灾害，房子就会一直伫立在那里，它不会融化，不会消失，不会腐烂，不会变质。 所以作为这么特殊的存在，房子对普通人来说，即使没有居住属性，也还有巨大的金融属性。 只不过1990年大多数人都有单位分的房子，大家眼里房子只有居住属性。 而且单位分的房子也不太在市场内流通，也几乎没有人去购买其他单位的家属房。 因此大多数人目前还没有认识到房子的金融属性，而且以现在大多数年轻人的收入基本上都是入不敷出或者欠着债，一般不太有闲钱去考虑投资。 因此许贝朵提出的第一点，就是给房子分出不同的价格，吸引人们去探究为什么不同的房子有不同的定价，这样他们会逐渐意识到房子与房子之间是不一样的，不同的房子可能栽在手里，也可能变成未来的香饽饽硬通货。 当有一批敏锐的人从中发现房子的金融属性之后，就变成了他们下一个项目的潜在客户。 许贝朵继续道：“第二，我们不可能将所有的款项全都垫付进去，这样对我们来说资金风险太大了。同时房子对于普通人来讲，它的造价也是昂贵的。普通人不可能预先把所有的积蓄砸在里面。” “因此我们要做杠杆，普通人也要做杠杆。” 陆淮宁点点头，继续问： “你的意思是，我们进行修建的时候，要去银行做一部分高杠杆贷款，然后普通居民如果购买房产也需要做一定的贷款。” 这个年代普通居民个人贷款其实已经不是那么罕见了，有不少做生意的人已经开始在进行个人贷款了。 对于银行来说，普通人贷款的数额都是比较小的，因此比较好发放，用来收利息。 但是对企业的贷款就会慎之又慎，因为一个企业一旦开始进行高杠杆运作，就非常考验资金链周转，一旦周转不及，资金链断裂，它将无法支付银行的高额利息，企业的项目也会无法运转，企业濒临破产倒闭。 陆海宁对这一点深有心得，因为他现在的处境并不算好，公司才刚刚起步，他可能没有那么大的能力搞到一笔巨额的贷款。 如果靠家里？呵呵，他暂时不想考虑这条路。一旦开始靠家里，就等于向家族证明了自己能力不足，很快将会被剥夺这里的一切。这是他绝不会选择的道路。 于是他提出自己的难处：“以我现在经营的规模，想要向银行拿，到大笔的贷款额是比较困难的事情，而且对于这么大的资金银行会非常谨慎评估，放贷的难度很高，最重要的是对我们来讲风险也很大，万一项目没有预期的好，可能会导致破产。” 许贝朵的眼睛亮了亮，她知道一个绝妙的办法，也是她所在的年代，很多开发商的套路，是房地产圈子里每天都在发生的实际情况。 她提出来：“我提一个概念，这个概念叫期房。” “何为期房，顾名思义，是某一个周期交付的房子。其实单位分房，也类似是一种期房。每一次分房之后并不是房子马上到手里，而是这个房子主体可能还开始修建，只是提前告诉你，你有了这个名额。” “而现房就是看得见摸得着的房子，只要交了钱办理了过户，你就立马可以住进去，这个房子马上就是你的了。” “对我们来说，售卖期房是最合理的一种方式。” “在项目开发前期，我们可以让客户认购，认购的时候签订合同，收取整体房款的一定部分比例作为首付款。” “随后一段周期内建筑开始进行开发，我们用这些首付款可以大量的进行垫付工程资金，让工程得以继续延续下去，其中即使有资金短缺，也可以向银行贷取少量的贷款。” “当后续制定要交付的时候，我们可以收取剩下的款项。” “至于到时候有资金困难的客户，我们可以将他推荐给银行，由银行来对他们每一个人做个人贷款。” 事实上许贝朵说的这一套期房购售卖模式，也是后些年主流开发商的一整套标准化模式。 唯一有区别的是后面的地皮会越来越贵，开发商拿地成本居高不下，所以很多开发商前期资金投入太高了，即使房价高企，他们也经常会面临资金链断裂的事情，一旦资金链断裂，所开发的房地产项目就可能会烂尾。 一旦有楼盘烂尾，苦的就是老百姓。钱交了，可是一辈子也得不到自己的房子，这也是很多人痛恨期房的原因。 许贝朵说了自己的顾虑，然后希望陆淮宁能谨慎的评估一下风险。 许贝朵非常认真地看着他的眼睛，继续说： “虽然我也想赚钱，但是我们不能太激进。” “你来评估一下，总之我的底线就是——我们一定不能开发烂尾的房子，我们不能坑害任何一个买房的老百姓。” 陆淮宁从小长在陆家，家族里平日往来都是生意人，勾心斗角阴险狡诈，随便坑害，反正都是以赚钱为目的。 他第一次见到一个合作伙伴，能以这么真诚的态度，向他提出这么纯粹干净的要求。 他点点头，也郑重回应道：“好。” “我会做好资金评估和流程梳理，你等我的好消息。” 在许贝朵那个年代，期房烂尾的情况还不少，而且，一旦期房烂尾，开发商跑路，银行仍然持续不断收着居民的贷款…… 买房的人，既要守着烂尾楼毫无办法，也必须继续给银行还房贷，否则自己的工作、征信都将受到影响。 无良开发商，她绝对不做！ 不过后世，买期房翻车的情况还是很多的，所以人们对期房没有足够了解的时候，下手还是需要慎重。 许贝朵就见过很多案例。 比如购买期房的时候，周边规划很好，有公园、学校什么的，结果真正交付之后，附近的规划瞬间改掉，本来是公园地方变成厂房…… 这都不算什么，最可怕的是这种地方突然冒出来一个难以接受的建筑，比如垃圾场、公墓等等，住在这里心情将会受到极大影响。 这种属于买期房，被地块规划搞翻车的。 还有一种，是自己资金不足翻车的。 有人在购买期房的时候，经济上行，工作情况良好，收入预期也很高，于是购买了总价较高的期房，其实已经超过了自己的经济承受能力。 后来，渐渐经济下行或者行业不景气的时候，收入水平大幅度下降。 可是房贷它几乎不会降低！ 每个月流动资金少了很多，可是房贷要雷打不动地还给银行！ 这时候，生活水平将大幅度降低。 更有甚者，收入超不过房贷，吃土一阵子之后，实在无能为力，把自己卖了都还不起房贷，只能选择断供。 而断供之后，就更可怕了，一起都会打水漂。 如果房价涨了，也许情况还能好一些。 如果房价跌了，那更将会是一场噩梦。 断供后，银行会认定你无法归还贷款，就会将你的房产抵押，进行官方拍卖。 这个拍卖价，一般会比市场价稍微低一些。 所以也会产生一大批法拍房捡漏人员。 总之无论如何，这个房子最终会获得一个拍卖价值，如果价值足够，比如房价涨的足够高，拍卖价可以抵扣剩余的房贷，则将会进行抵扣。 你的债务倒是还清了，但是房子也不属于你了。当然，首付款，也打水漂不属于你了。 最倒霉的是，房价降了，法拍房得到的价格远低于你当时买房的价格。 这样，法拍完之后，得到的钱，仍然无法抵消你的债务。 这时候，你不仅仅房子没了，首付款也打水漂了，你还倒欠着银行一屁股债，得辛辛苦苦打工继续还债。 很多人遭受这种断供风波，房价又惨降之后，受不了打击，直接选择跳楼…… 这种打击是很恐怖的，房子往往代表了巨额财产，如果一旦全部打水漂，那就是一个人大半辈子的积蓄全部砸在里面，非常恐怖。 许贝朵咽了咽口水。 无论如何，九十年代买房一定是不会亏的。 这里的房价，还没有腾飞。
第34章 商铺 新项目做住宅的策划,基本确定下来了。 在这期间，百货大楼顺利竣工。 百货大楼一共六层楼高，作为县城里第一个巍峨的百货大楼,受到了许多领导的重视，纷纷前来参与剪彩。 许贝朵作为老师,并没有真正出面，但是她同样出现在了竣工现场。 这一年，小商贸无法再满足飞速发展的需要，百货大楼的出现,给了许多人一个置业的机会，除了地产自己保留了三层之外，其他的商铺都面向普通个人出售。 巨大的宣传标语挂在大楼前面—— “一铺养三代，代代收租金！” 果然，许多人来参加,并纷纷讨论。 除了一些做生意的人,很多人对不动产置业还没有任何概念。 商铺？那是做小生意才需要的东西,大家都有正式工作,有每月领的工资，谁也不会开门做生意,又怎么会考虑商铺的事情呢？
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